稅務介紹及試算

土地增值稅

一、定義

規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。（土地稅法第２８條）

二、納稅義務人

‧ 土地產權有償移轉，如買賣時，為原所有權人。
‧ 土地產權無償移轉，如贈與時，為取得所有權人。
‧ 土地設典權時，為出典人。

三、土地增值稅新制

一般稅率：20％、30％、40％ 【土地增值稅一般用地的稅率原本是40﹪、50﹪、60﹪，經立法院三讀通過永久調降到20﹪、30﹪、40﹪，新制度也在94年2月1日起生效施行。對於實施了3年的土增稅減半徵收政策，在94年1月31日截止。】

1. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100％者，就其漲價總數額 徵收增值稅20％ 。
2. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地 增值稅之現值數額在100％以上未達200％者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅30％ 。
3. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地 增值稅之現值數額在200％以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅40％。
4. 公布實施的土地增值稅新制，除了稅率永久調降外，為了減輕長期持有土地者的負擔，還增訂對一般用地持有長達20年以上者，土地增值稅在各級累進稅率超過最低稅率（20﹪）的部分可以減徵20﹪，對持有30年以上者，在各級累進稅率超過最低稅率（20﹪）的部分減徵30﹪，持有
   40年以上者，也就各級累進稅率超過最低稅率（20﹪）的部分減徵40﹪。

一般土地增值稅額數算表格

納稅期間

土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約後三十日內，向土地所在地之稅捐機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以稅捐機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地值稅。

契稅

一、 定義：

不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）

二、 納稅義務人、稅率

地價稅

定義：

就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。

（土地稅法第十五條）

納稅義務人

• 土地所有權人
• 設有典權土地之典權人。
• 承領人。
• 耕作權人。
• 土地使用人代繳。
• 管理機關或管理人

納稅期間

地價稅每年開徵一次，繳納期間為每年十一月一日至十一月三十日，課稅所屬期間為每年一月一日至十二月三十一日。

自用住宅優惠規定

自用住宅稅率為2/1000，但因其為優惠稅率，故須符合下列條件始可適用。

1. 土地所有權人或其配偶或其直系親屬設籍該地，但若所有權人本人、配偶及未成年之受扶養親屬分別設籍多處，則僅一處可適用之，其優先順序為本人-配偶R未成年子女。
2. 此用地無出租或無營業之情事時。
3. 地上房屋須為土地所有權人或其配偶或直系親屬所有。
4. 都市土地未超過三公畝及非都市土地未超過七公畝之土地。
5. 應於開徵四十日前提出申請（10月7日），逾期申請者於次年度才開始適用。

計算方式為：
應課徵稅額＝申報地價×持有面積×稅率

一般稅率：10/1000 ；自用稅率：2/1000

房屋稅

定義：

凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。

納稅義務人

• 房屋所有權人
• 設有典權時為典權人
• 管理人
• 承租人代繳
• 共有房屋可由共有人或繼承人或使用人代繳

稅率

開徵期間：

每年5月1日至5月31日止

課徵期間：

前年七月一日至今年六月三十日（例如九十三年七月一日至九十四年六月三十日），自七十三年起改成一年一期。

私有房屋免徵房屋稅之規定：

1. 業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記，辦理具有成績，經主管機關證明者，其供校舍或辦公使用之房屋。
2. 業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記，辦理具有成績，經主管機關證明者，其直接供辦理事業所使用之房屋。
3. 專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。
4. 無償供政府機關公用或供軍用之房屋。
5. 不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。
6. 專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍；專供農民自用之燻菸房，稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。
7. 受重大災害，毀損面積佔整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。
   司法保護事業所有之房屋。
8. 住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。上項標準如遇房屋標準價格依第十一條第二項規定重行評定時，按該重行評定時之物價指數增減程度調整之。調整金額以千元為單位，未達千元者按千元計算。
9. 農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明者。

私有房屋減半徵收房屋稅之規定：

1. 政府平價配售之平民住宅。
2. 合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。
3. 農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。
4. 受重大災害，毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。第一項第七款免徵之房屋稅及第二項第四款減徵之房屋稅，應由納稅義務人於事實發生之日起十五日內，申報當地主管稽徵機關調查核定之。

計算

應課徵稅額＝房屋現值×稅率
房屋現值一般多為主建物面積之價值。

遺產稅

課稅對象：

1、有遺囑執行人者，為遺囑執行人。

2、無遺囑執行人者，為繼承人及受遺贈人。

3、無遺囑執行人及繼承人者，為依法選定之遺產管理人。

課稅標的物：

(一)被繼承人死亡時遺有的不動產（土地、房屋），動產及其他一切有財產價值的權利（如現金、黃金、車輛、股票、存款、公債、債權、信託權益、獨資合夥之出資、礦業權、漁業權…等）。

(二)被繼承人死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬（如子女、養子女或其代位繼承人等）、父母、兄弟姊妹、祖父母及上述親屬之配偶的財產，惟87年6月25日(含)以前發生之繼承案件，仍適用行為時之法令規定，為被繼承人死亡前3年內贈與同上述情形財產。但被繼承人與受贈人間之親屬或配偶關係，在被繼承人死亡前已消滅者，該項贈與之財產，免合併申報課徵遺產稅。

課稅遺產所指的是哪些財產：

(一)遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準。

(二)以上所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準（訂有三七五租約的土地，按公告現值三分之二估價），房屋以評定標準價格為準，公開上市、上櫃之股票等有價證券，以證券市場收盤價為時價，興櫃股票以證券市場當日加權平均成交價為時價，未公開上市或上櫃公司股份或獨資合夥商號之出資，以該公司或該商號資產淨值估定其時價。

 遺產稅如何計算

1.  繼承事實發生於95年1月1日至98年1月22日(含)之案件（即被繼承人於95年1月1日至98年1月22日間死亡者）：

被繼承人的免稅額為新臺幣779萬元，如係軍、警、公、教人員因執行任務死亡，經提出其死亡時服務機關出具的執行任務死亡證明書者，加倍扣除，即免稅額為新臺幣1,558萬元。

2.  繼承事實發生於98年1月23日(含)以後之案件（即被繼承人於98年1月23日以後死亡者）：

被繼承人的免稅額為新臺幣1,200萬元，如係軍、警、公、教人員因執行任務死亡，經提出其死亡時服務機關出具的執行任務死亡證明書者，加倍扣除，即免稅額為新臺幣2,400萬元。

3.  繼承事實發生於95年1月1日(不含)以前之案件，仍應適用行為時之法律規定，以下同。

稅務計算：

遺產稅按被繼承人死亡時，依規定計算之遺產總額減除規定之各項扣除額及規定之免稅額後之課稅遺產淨額，依下列規定稅率課徵之：

步驟一：課稅遺產淨額 =被繼承人死亡時全部遺產(含動產、不動產及一切有財產價值之權利)
+ 死亡前二年內贈與特定人士 (註1) 之財產– 不計入遺產總額(A)– 免稅額(B)– 扣除額(C)

步驟二：應納遺產稅額=課稅遺產淨額×稅率-累進差額-扣抵稅額及利息

(註1) 特定人士指被繼承人配偶，被繼承人依民法第1138條及第1140條規定之各項順序繼承人及其配偶。

稅率表

(一)95年1月1日至98年1月22日(含)發生之繼承案件：

1.  遺產稅的應納稅額，係按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以規定稅率並減去累進差額及可扣抵的稅額後，計算得應納稅額。

2.  稅率表及速算公式表如下：（95.01.01）

(二)98年1月23日(含)以後發生之繼承案件：

遺產稅的應納稅額，係按被繼承人之遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以10%稅率並減去可扣抵的稅額後，計算得應納稅額。

☆ 備註說明：

免稅額：經常居住中華民國境內(外)之中華民國國民，或非中華民國國民，免稅額七百萬元。其為軍警公教人員因執行職務死亡者，免稅額一千四百萬元。

扣除額：左列各款，應自遺產總額中扣除，免徵遺產稅：

1、被繼承人遺有配偶者，自遺產總額中扣除四百萬元。

2、繼承人為直系血親卑親屬者，每人得自遺產總額中扣除四十萬元，其有未滿二十歲者，並得按其年齡距屆滿二十歲之年數，每年加扣四十萬元，但親等近者拋棄繼承由次親等卑親屬繼承者，扣除之數額以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。

被繼承人遺有父母者，每人得自遺產總額中扣除一百萬元。

3、第一款至第三款所定之人如為殘障福利法第三條規定之重度以上殘障者，或精神衛生法第五條第二項規定之病人，每人得再加扣殘障特別扣除額五百萬元。

4、被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹、祖父母者，每人得自遺產總額中扣除四百萬元，其兄弟姊妹中有未滿二十歲者、並得按其年齡距屆滿二十歲之年數，每年加扣四十萬元。

5、遺產中之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人，繼續經營農業生產者，扣除其土地及地上農作物價值之全數，但該土地如繼續供農業使用不滿五年者，應追繳應納稅賦。

6、被繼承人死亡前六至九年內，繼承之財產已納遺產稅者，按年遞減扣除百分之八十、百分之六十、百分之四十及百分之二十。

7、被繼承人死亡前，應法應納之各項稅捐、罰鍰及罰金。

8、被繼承人死亡前，未償之債務，具有確實證明者。

9、被繼承人之喪葬費用，以一百萬元計算。

10、執行遺囑及管理遺產之直接必要費用。

贈與稅

定義

1、凡經常居住在中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者。

2、經常居住中華民國境外之中華民國國民或非中華民國之國民，就其在中華民國境內之財產為贈與者。

納稅義務人

贈與之納稅義務人為贈與人，但贈與人有下列情形之一者，以受贈人為納稅義務人。

• 行蹤不明者。
• 逾規定繳納期限尚未繳納，且在中華民國境內無財產可供執行者。

善用『贈與稅』以達節稅之方式

1. 以子女名義為其購置不動產

2. 靈活運用免稅額度：
(1)夫妻間財產贈與免稅：如果夫妻間財產集中在某一方，可以利用夫妻間財產移轉免稅的規定，將財產平均在雙方名下，以後就可利用每年每人贈與一百萬元免稅額，增加贈與額度。
(2)年底年初分次贈與：利用每人每年一百萬元免稅額，將一間房子分成二等分，將贈與日分別定在當年十二月底與明年一月初，充分利用兩個年度的免稅額度，則一間房子享有二百萬元免稅額度。

3. 利用子女婚嫁的年度贈與：子女婚嫁時，父母可以多出各一百萬元贈與免稅額可使用，等於當年度父母共有四百萬元免稅額度。

4. 分年贈與現金，作為儲蓄購屋基金：如果手邊現金多，又有較長時間做贈與規畫者，可以利用每年一百萬元贈與免稅額，先分年贈與現金，最後由受贈人用這筆錢買房子，同樣可達到贈與目的。

5.  由受贈人繳交土地增值稅與契稅：由受贈人支付土地增值稅與契稅，可將該筆稅額支出自贈與總額中扣除，以節省稅負。

稅率、速算表

贈與稅額＝贈與淨額×稅率－累進差額

（一）贈與日 95 年 1 月 1 日（含） 贈與稅

（二）贈與日 98 年 1 月 23 日（含）贈與稅

應納贈與稅額 = 課稅贈與淨額 ×10 ﹪

 課稅贈與額即贈與淨額

贈與淨額＝贈與總額－扣除額－免稅額

贈與總額＝同一年內贈與他人之全部財產（時）之總價值額。一年內有二次以上之贈與者，應合併計算其贈與額。　

「視同贈與」情況

1. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
2. 以顯著不相當之代價讓與財產，免除或承擔債務者，其差額部份。
3. 以自己之資金無償為為他人贈置財產者，其資金；但該財產為不動產者，其不動產。
4. 因顯著不相當之代價，出資為他人購置之財產，其出資與代價之差額部分。
5. 限制行為能力或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬購買人所有者，不在此限。
6. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出支付價款之確實證明者，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

註：配偶之間財產移轉不視同贈與。

不計入贈與總額

1. 捐贈各級政府及公立教育、文化、公益、慈善機關之財產。
2. 捐贈公有事業機構或全部公股之公營事業之財產。
3. 捐贈依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。
4. 扶養義務人為受扶養人支付之生活費、教育費及醫藥費。
5. 贈與民法第一千一百三十八條所定繼承人之農業用地。但該土地如繼續供農業使用不滿五年者，應追繳應納稅賦。
6. 配偶相互贈與之財產。
7. 父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過一百萬元。

扣除額

贈與附有負擔者，由受贈人負擔部份應自贈與額中扣除。

免稅額

贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額一百萬元。

贈與稅之申報程序

贈與行為發生後30日內，向贈與人戶籍所在地之稽徵機關申報。同一贈與人在同一年內有兩次以上依法應申報納稅的贈與行為者，應於最後一次贈與稅申報時，將同一年內以前各次贈與事實及納稅情形合併申報。

贈與稅納稅義務人，在稽徵機關送達核定納稅通知書之日起二個月，繳清應納稅款。贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記。

二親等以內親屬之範圍：

財產交易所得稅

納稅義務人

納稅義務人並非經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益。（所得稅法第九條）

依所得稅法規定應申報或繳納所得稅之人。

所得標準

所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準，計算方式如下：

1. 個人出售房屋（包括被法院拍賣、或與他人交換房屋，或以中途變更名義方式出售者），以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本，以其餘額，申報財產交易所得，申報時應檢附證明文件。 　　　　
2. 又如個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，則房屋之財產交易損益，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算。 　　　　
3. 如未申報或未能提出證明文件，其財產交易所得依財政部所定之標準，按房屋稅課稅現值一定比例計算核定。

減免規定

重購自用住宅扣抵稅額納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時，若所購新屋價格超過所售舊屋之價格，則已繳之交易所得稅，可自新屋完成移轉登記年度的綜合所得稅額中扣抵或退還。此項規定於先購後售時亦適用，重購之自用住宅登記名義人限制為本人或配偶始得適用。

重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額 ＝ 出售年度之應納稅額（包括出售自用住宅之財產交易所得）－ 出售年度之應納稅額（不包括出售自用住宅之財產交易所得）